Остаточная стоимость

Показатели состояния основных фондов

Показатели состояния основных фондов представлены коэффициентом износа и коэффициентом годности.

Коэффициент износа

Коэффициент износа (амортизации) основных фондов это cумма начисленной амортизации основных фондов деленная на первоначальную стоимость основных фондов.

Кизноса.н.г. = (Основные Фондын.г. — Основные Фондын.г.(по остаточной стоимости)) / Основные Фондын.г.

Коэффициент годности

Коэффициент годности основных фондов может быть определен двумя способами:

I способ:

Коэффициент годности основных фондов это остаточная стоимость основных фондов деленная на первоначальную стоимость основных фондов

II способ:

Коэффициент годности основных фондов это 1 минус коэффициент износа.

Кгодн.н.г. = ОФн.г.(по остаточной стоимости) / ОФн.г.

Кизноса + Кгодности = 1 или 100%

Эти коэффициенты являются моментными показателями, то есть характеризуют степерь физического состояния фондов на определенную дату.

Задача

По данным бухгалтерского учета, на предприятии на 1 января полная балансовая стоимость основного капитала составила 8000 млн.руб., а остаточная стоимость — 6400 млн. руб. Поступило в отчетном году основного капитала по полной первоначальной стоимости на 910 млн. руб., в том числе введено в действие новых основных фондов на 810 млн. руб., а на остальную сумму поступило в порядке безвозмездной передачи с других предприятий (с общим износом 10%). Сумма начисленных за год амортизационных отчислений — 900 млн. руб. Выбыло основного капитала на 400 млн. руб., в том числе ликвидировано из-за полного износа на 110 млн. руб., а на остальную сумму передано другим предприятиям. Износ по передаваемым фондам составлял 20 млн. руб.

Определите:

  • полную и остаточную стоимость на конец года;
  • коэффициенты износа и годности на начало и конец отчетного периода;
  • коэффициенты поступления, обновления, выбытия и ликвидации за отчетный год.

Считаем полную стоимость на конец года

  • 1. Наличие на начало года по полной стоимости 8000
  • 2. Поступило в отчетном году 910
  • 3. Выбыло в отчетном году по полной стоимости 400

Наличие на конец года по полной стоимости: 8000+910-400 = 8510

Считаем остаточную стоимость на конец года

  • 1. Наличие на начало года по остаточной стоимости 6400
  • 2. Ввод в действие по остаточной стоимости 810+90

Итого поступило по остаточной стоимости 900

  • 3. Выбытие по остаточной стоимости (400-110-20) = 270
  • 4. Амортизация 900

Наличие на конец года по остаточной стоимости: 6400 + (810+90) — 270 — 900 = 6130

Коэффициенты годности и износа

  • К годности н.г. = стоимость ОФ за вычетом износа / полная стоимость ОФ = 6400 / 8000 = 0,8
  • К годности к.г. = 6130 / 8510 = 0,72
  • К износа н.г. = сумма износа / полная стоимость основных фондов = (8000-6400) / 8000 = 0,2
  • К износа к.г. = (8510 — 6130) / 8510 = 0,28

Коэффициент обновления, выбытия, поступления, ликвидации

  • К поступления (обновления) = ОФ введенные / ОФ на конец года = 910 / 8510 = 0,1
  • К выбытия = ОФ выбывшие / ОФ на начало год = 400 / 8000 = 0,5
  • К ликвидации = ОФ ликвидированные / ОФ на начало года = 110 / 8000 = 0,01375

Статистика

Виды оценки основных фондов

Учет и оценка основных фондов ведутся в натуральном и стоимостном выражении.

  • Натуральные единицы используются для измерения объема определенного вида основных фондов (количество единиц оборудования, общая мощность оборудования, жилые здания измеряются в квадратных метрах площади и т. д.).
  • Стоимостной учет в сопоставимой форме позволяет определить объем, структуру, динамику и степень использования основных фондов.

Различаются следующие виды стоимостной оценки основных фондов:

  • полная первоначальная стоимость (ППС);
  • ППС за вычетом износа;
  • полная восстановительная стоимость (ПВС);
  • ПВС за вычетом износа;
  • балансовая стоимость (БС);
  • рыночная стоимость (РС).

Первоначальная стоимость

Первоначальная стоимость выражается в ценах, действовавших в момент приобретения данного объекта. По первоначальной стоимости основные фонды принимаются на баланс предприятия, она остается неизменной в течение всего срока службы и пересматривается при переоценке основных фондов предприятия или уточняется при модернизации или капитальном ремонте. Амортизация основных фондов также начисляется по первоначальной стоимости.

Восстановленная стоимость

Различия между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов зависят от изменения цен на их отдельные элементы. При этом восстановительная стоимость может быть как больше, так и меньше первоначальной стоимости, что зависит от направления изменения цен на материалы, стоимости производства строительных и монтажных работ, транспортных тарифов, уровня производительности труда и т. д.

Оценка основных фондов по восстановительной стоимости является сопоставимой и позволяет унифицировать основные фонды, введенные в действие в разные периоды. Она необходима для определения объема капитальных вложений и анализа воспроизводства основных фондов. В СНС основные фонды оцениваются исключительно по восстановительной стоимости.

В условиях инфляции переоценка основных фондов на предприятии позволяет:

  • объективно оценить истинную стоимость основных фондов;
  • более правильно и точно определить затраты на производство и реализацию продукции;
  • более точно определить величину амортизационных отчислений, достаточную для простого воспроизводства основных фондов;
  • объективно устанавливать продажные цены на реализуемые основные фонды и арендную плату (в случае сдачи их в аренду).

Восстановительная стоимость за вычетом износа определяется путем умножения полной восстановительной стоимости, полученной в результате переоценки основных фондов, на коэффициент их износа.

Остаточная стоимость

Остаточная стоимость представляет собой разницу между первоначальной или восстановительной стоимостью и суммой износа, т.е. это та часть стоимости основных средств, которая еще не перенесена на производимую продукцию.

Оценка основных средств по их остаточной стоимости необходима, прежде всего, для того, чтобы знать их качественное состояние, в частности, для определения коэффициентов годности и физического износа.

Другие виды оценки основных фондов

Ликвидационная стоимость — это стоимость реализации изношенных и снятых с производства основных фондов (часто это цена лома).

Балансовая стоимость основных фондов — стоимость основных фондов, по которой они учтены в балансе предприятия. Основные фонды, которыми располагали предприятия и организации до момента последней переоценки, учитываются по полной восстановительной стоимости, а та часть основных фондов, которая введена в действие после переоценки, учитывается по полной первоначальной стоимости. Таким образом, БС является смешанной оценкой.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная оценка продажи основных фондов с учетом их реального состояния, физического и морального износа, уровней фактического и ожидаемого использования, предполагаемой доходности от эксплуатации, соотношения покупательного спроса и предложения.

Периодически проводимые переоценки основных фондов позволяют устранить смешанный характер их оценки. В условиях относительной стабильности цен, которая существовала до перехода к рыночной экономике, переоценка основных фондов проводилась примерно один раз в десять лет.

При переходе к рыночной экономике, который сопровождался значительным ростом цен, возникла необходимость в проведении более частых переоценок основных фондов. В последние годы переоценки основных фондов были проведены по состоянию на 1 июля 1992 г., 1 января 1994 г., 1 января 1995 г., 1 января 1996 г. и 1 января 1997 г.

В результате переоценок 1991-1997 гг. стоимость основных фондов увеличилась в 4,3 тыс. раз, в том числе производственных основных фондов — в 4,0 тыс. раз.

Как часто проводится переоценка основных средств

Выше мы уже отмечали, что мероприятия, связанные с переоценкой ОС, проводятся один раз в течение года. При проведении этой процедуры необходимо учитывать срок полезного использования каждого объекта. Этот показатель отражает продолжительность отрезка времени, в течение которого компенсируются все издержки, связанные с покупкой основных средств. Компенсировать затраты на покупку техники можно за счет использования купленных активов в производственном процессе.

По мнению экспертов, продолжительности этого срока достаточно для того, чтобы возместить издержки, связанные с приобретением и вводом в эксплуатацию объекта. Добиться такого результата можно лишь при рациональном использовании товарно-материальных ценностей. Остаточная цена определяется объемом амортизационных отчислений. Помимо этого, необходимо учитывать следующие факторы:

  1. Правовые и нормативные положения, ограничивающие использование объекта.
  2. Уровень физического износа, который зависит от эксплуатационного режима.
  3. Степень влияния на актив внешних факторов с агрессивным характером.
  4. Частоту проведения ремонтных работ.
  5. Расчетный срок использования актива.

Балансовая стоимость ОС: особенности и отличия от рыночной

Балансовая стоимость существенно разнится с рыночной стоимостью имущества, в силу разницы между определяющими их механизмами. Балансовая стоимость предприятия формируется путем объединения фактических расходов, понесенных на приобретение ОС компанией, а потому не может являться точной оценкой стоимости актива, так как не отражает ее реальную рыночную цену. Рыночная же стоимость всегда зависит от элементов конкуренции, востребованности и спроса. Она сформирована той величиной, которую способен и готов заплатить покупатель. По большому счету эти два значения никак не связаны между собой и могут быть полярно различны в оценке одного и того же объекта.

Например, цеховое оборудование компании с полным износом (нулевой стоимостью) находится в превосходном рабочем состоянии и востребовано на рынке. Его реализуют за 1 млн руб. Этот пример демонстрирует существенные различия между остаточной балансовой стоимостью объекта и его рыночной ценой.

Продажа по остаточной стоимости

При реализации нового или бывшего в эксплуатации оборудования и других видов имущественных активов внеоборотных фондов готовится стандартный комплект документации. Для обоснования сделки потребуется:

  • товарная накладная по форме ТОРГ-12;
  • ТТН;
  • счет-фактура, выставляемый на протяжении 5 дней после возникновения оснований для начисления НДС;
  • акт приема-передачи имущества, форма акта может основываться на шаблоне формы ОС-1 или ОС-1а.

В актах стороны проставляют день, когда покупатель фактически получил передаваемый ему актив. Этим бланком подтверждается факт перехода права собственности от одного лица к другому субъекту хозяйствования. После произведенной реализации имущества в инвентарной карточке делаются пометки, характеризующие перемещение объекта и его выбытие.

ЗАПОМНИТЕ! Момент, когда должен быть отражен доход, по данным бухгалтерского и налогового учета не совпадает.

В бухгалтерском учете ориентироваться надо на дату, которой была произведена покупателем государственная регистрация прав владения имуществом. Норма раскрыта в ПБУ 9/99. В налоговом учете доходные поступления признаются при подписании акта приема-передачи. Обоснование приведено в ст. 271 НК РФ.

По причине образующихся временных разниц продающей стороне дается возможность исключить передаваемый третьим лицам объект из налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество. Норма распространяется на активы, которые по факту уже были отданы, но покупатель не успел произвести регистрацию имущества. В этой ситуации имущество у продавца должно быть исключено с целью предотвращения искажения налоговых обязательств по налогу на имущество. Правило утверждено Письмом Минфина от 22.03.2011г. №07-02-10/20.

В учете корреспонденции при задержке госрегистрации перехода права собственности будут такими:

  • Д01/Выбытие–К01, зафиксировано выбытие у продавца имущественного объекта;
  • Д02–К01/Выбытие, списание амортизационных сумм;
  • Д45–К01/Выбытие, обозначено фактическое выбытие имущества;
  • Д62–К91, показан объем вырученных средств;
  • Д91–К68, НДС;
  • Д91–К45, покупатель переоформил права владения на себя, у продавца появились основания для списания актива с баланса в расходы в сумме остаточной стоимости.

Случаи продажи активов по стоимости ниже остаточной

В налоговом учете ущерб начинает списываться с месяца, в котором была реализована сделка по отчуждению имущества. Но нельзя признать сразу всю сумму урона. Величина убытка делится на равные части и ежемесячно фиксируется в учетных регистрах. Следствием различий в налоговом и бухгалтерском учете становится образование отложенного налогового актива. Его отражение в учете регламентируется нормами ПБУ 18/02.

У упрощенцев нюансы возникают, если применяется объект налогообложения «доходы минус издержки». В момент покупки актива субъект хозяйствования на УСН показывает уплаченную цену в качестве расхода в полном объеме. При последующей перепродаже объекта затраты не могут возникать повторно. Вся вырученная сумма зачисляется в доходы. Размер ущерба не может быть отнесен к группе издержек, его нет в налоговом перечне разрешенных трат.

Отличительные признаки остаточной стоимостной оценки

При характеристике внеоборотных фондов используется несколько видов стоимостных оценок. В их числе первоначальная и остаточная. Первый тип представляет собой сумму, которую предприятие уплачивает за актив при его покупке. В состав этого показателя включаются фактически понесенные затраты, обусловленные сделкой:

  • оплата стоимости объекта договора;
  • издержки по транспортировке до пункта назначения;
  • погашение таможенных сборов, пошлин, регистрационных платежей;
  • оценочная стоимость полученных услуг по монтажу, сборке, наладке, доработке купленного оборудования.

Для первоначальной стоимости характерно постоянство ее денежного измерения. Из года в год этот показатель остается неизменным в учетных данных. Корректировки возможны в случаях дооценки или уценки актива, модернизации оборудования, частичного разрушения и ликвидации.

Остаточная стоимость не обладает признаками постоянства. Ее значение систематически меняется. Базой для ее расчета является первоначальная оценка. Ежемесячно остаточная величина цены становится меньше. По остаточной стоимости владельцы имущества определяют момент, когда необходимо выводить из эксплуатации внеоборотное средство. Первоначальная оценка формируется на момент принятия актива к учету, а остаточная – в процессе эксплуатации.

Первоначальная и восстановительная стоимость основных средств

Производственные фонды служат длительное время, постепенно изнашиваясь и передавая свою стоимость готовому продукту. Поэтому их учет выстроен так, чтобы одномоментно можно было увидеть начальную цену объекта, постепенную ее потерю (износ) и остаточную стоимость. Различают три стоимости ОС: первоначальную, остаточную и восстановительную.

Первоначальная стоимость отражает реальные затраты на приобретение имущества (цена объекта + затраты на установку, транспортировку и др.). Она не меняется, если только речь не идет о реконструкции, достройке или частичной ликвидации объекта. Потеря стоимости активов отражается в их оценке по остаточной стоимости. Это первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму износа.

Со временем и под влиянием постоянно изменяющегося рынка первоначальная стоимость уже не соответствует действительной стоимости имущества. Поэтому встает вопрос о восстановлении цены, отражающей реалии рынка. Такое соответствие и достигается путем переоценки, а стоимость переоцененного актива становится восстановительной.

Основные средства: общая информация

В таком статусе они включаются в балансовый учет только в случае способности приносить экономический доход в будущем периоде, превышающем 12 месяцев, а также если руководитель компании не планирует перепродажу объекта. Нормативно-правовые источники определяют отношение к основным средствам движимое и недвижимое имущество, оборудование, технику и различные приборы, а также такие специфические материальные фонды, такие как зеленые насаждения, животные и птицы, если с их помощью можно извлечь финансовую выгоду.

Оценка основных средств может быть проведена по первоначальной, восстановительной или остаточной стоимости. Первоначальная ценность определяется совокупностью статей затрат на приобретение и ввод в эксплуатацию актива. Восстановительная стоимость рассчитывается на основании первоначальной стоимости, которая подвергается переоценке в результате износа и изменения рыночной стоимости активов. Остаточная стоимость может быть определена исходя из базового значения первоначальной или остаточной стоимости, откорректированной на величину амортизации.

Виды оценок основных средств

В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.

Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.

Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:

  • Первоначальная;
  • Восстановительная;
  • Остаточная.

Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.

Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.

Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.

Как определить остаточную стоимость

Действующие юридические нормы разрешают всем субъектам предпринимательства самостоятельно выполнять переоценку принадлежащего им имущества. Данная операция проводится один раз в течение года. Как правило, подобные мероприятия проводятся перед закрытием отчетного периода. Для оптимизации этого процесса все активы разбиваются на несколько отдельных групп, куда входят однотипные объекты. В качестве базовой основы для составления вычислений используется текущая цена объектов.

Расчет остаточной стоимости основных средств должен осуществляться на регулярной основе. Такой подход позволяет создать все условия для того, чтобы цена конкретного объекта, использующегося в производственном процессе, соответствовала его рыночной стоимости

Именно поэтому очень важно своевременно проводить переоценку активов, принадлежащих компании. При составлении расчетов учитывается изначальная стоимость и величина амортизационных накоплений

Полученные сведения учитываются отдельно от остальных показателей. В случае с дооценкой актива, полученная величина закладывается в добавочные фонды. При уценке объекта, денежные средства заносятся в статью прочих расходов. Данные статьи баланса используются для определения результативности финансовой деятельности компании. Здесь следует отметить, что составлять подобные расчеты можно лишь в отношении тех объектов, что принадлежат компании на правах собственности.

Для того чтобы рассчитать остаточную стоимость, необходимо вычесть из изначальной цены величину амортизационных накоплений. Представим объект стоимостью в девяносто тысяч рублей. Размер амортизационных накоплений за эксплуатационный срок составил двадцать тысяч рублей. Это означает, что остаточная стоимость актива составит семьдесят тысяч. Следует отметить, что величина этого показателя может не соответствовать рыночной цене. Для того чтобы сравнять эти показатели, производится переоценка.

После того как будет определена остаточная цена имущества необходимо узнать о его рыночной цене. По прогнозам финансовых экспертов, данное значение установлено на отметке пятьдесят тысяч рублей. Для того чтобы балансовая цена соответствовала реалиям рынка, необходимо провести переоценку. В результате подобных мероприятий объект будет уценен на двадцать тысяч рублей. Данное значение будет установлено на момент окончания отчетного периода. Восстановительная цена приравнивается к рыночному значению.

Нужно отметить, что данные мероприятия имеют добровольный характер. В действующих нормах законодательства отсутствует регламент, обязывающий руководство компаний осуществлять дооценку или уценку принадлежащего им имущества. Согласно правилам бухгалтерского учета, администрация компании должна самостоятельно принять решение о необходимости выполнения данных действий.

Проводить переоценку ОС необходимо, так как стоимость активов должна соответствовать рыночным показателям

Пример расчета

ООО «Инфинити» владеет основными средствами, облагаемыми налогом на имущество, балансовая стоимость которых на 1 января 2018 года составляет 1 200 000 руб. С учетом амортизации, а также введения и выведения активов стоимость ежемесячно изменялась, что отражалось на балансе в таких цифрах:

  • 1 февраля 2018 года – 1 100 000 руб.;
  • 1 марта 2018 года – 1 000 000 руб.;
  • 1 апреля 2018 года – 1 200 000 руб.;
  • 1 мая 2018 года – 900 000 руб.;
  • 1 июня 2018 года – 1 100 000 руб.;
  • 1 июля 2018 года – 1 000 000 руб.;
  • 1 августа 2018 года – 900 000 руб.;
  • 1 сентября 2018 года – 800 000 руб.;
  • 1 октября 2018 года – 700 000 руб.;
  • 1 ноября 2018 года – 900 000 руб.;
  • 1 декабря 2018 года – 1 000 000 руб.;
  • 31 декабря 2018 года – 1 100 000 руб.

Рассчитаем среднегодовую и среднеквартальную стоимость имущества ООО «Инфинити»:

  • за 1 квартал 2018 года: (1 200 000 + 1 100 000 + 1 000 000 + 1 200 000) / 4 = 1 125 000 руб.;
  • за 2 квартал 2018 года: (1 200 000 + 900 000 + 1 100 000 + 1 000 000) / 4 = 1 050 000 руб.;
  • за 3 квартал 2018 года: (1 000 000 + 900 000 + 800 000 + 700 000) / 4 = 850 000 руб.;
  • за 2018 год: (1 100 000 + 1 000 000 + 1 200 000 + 900 000 + 1 100 000 + 1 000 000 + 900 000 + 800 000 + 700 000 + 900 000 + 1 000 000 + 1 100 000) / 13 = 900 000 руб.

Для удобства предпринимателей при расчете среднеквартальной и среднегодовой стоимости имущества можно воспользоваться успешно функционирующими онлайн-калькуляторами, куда нужно будет только подставить собственные бухгалтерские показатели.

Переоценка

Процедура обеспечивает цифровую подлинность при составлении бухгалтерской отчетности. Она не является обязательным мероприятием и носит сугубо добровольный характер. Переоценка применима только для тех объектов, которые находятся в собственности предпринимателя. При его решении инициировать процедуру, она должна быть реализована в отношении всех средств, находящихся в полном владении.

Сущность мероприятия заключается в перерасчете стоимости объектов, отнесенной к категории текущей и восстановительной, а также всей амортизационной сумме, начисленной за время пользования ими. После завершения процесса, восстановительная цена приобретает статус первоначальной стоимости. Итоги проведения мероприятия не включаются в бухгалтерский учет прошлого периода, а учитываются при составлении баланса за январь текущего года.

Документальное оформление процедуры переоценки

Финансовый эквивалент переоценки отображается на счетах как амортизация, подразумевающая постепенный перенос цены актива на уже произведенные субъектом предпринимательства результаты труда. Применяемый механизм обеспечивает формирование денежного потока, который можно направить на увеличение основного фонда.

Постепенное списание затрат на введение в эксплуатацию основных средств и изменение их остаточной стоимости, обеспечивает сохранение конкурентоспособности на рынке производства аналогичных продуктов за счет установления сопоставимых цен. Одновременное списание всех расходов могло бы сформировать высокую ценовую политику результатов труда, что свело бы к минимуму параметры продаж.

Методы вычисления восстановительной стоимости

Существуют различные методы определения восстановительной стоимости. Рассмотрим все.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы – это подсчет стоимости возведения одной сравнительной единицы объекта. Стоимость эта изменяется путем сравнения со стоимостью аналогичных объектов. Для определения полной цены нужно измененную стоимость единицы помножить на число сравнительных единиц. Размеры затрат устанавливаются посредством справочных и нормативных документов. В частности, нужно ориентироваться на укрупненные значения цены постройки и укрупненные значения восстановительной стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить посредством этой формулы:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс

В формуле использованы такие значения:

  • Цо – стоимость недвижимости, которая оценивается.
  • Цм2 – стоимость строительства 1 кв. м. площади.
  • По – общая площадь оцениваемой недвижимости.
  • Коп – коэффициент поправки возможности установления несовпадения реальной площади с данными БТИ.
  • Кон – коэффициент, позволяющий учесть обнаруженные несовпадения между оцениваемым объектом и избранной типовой постройкой.
  • КОм – коэффициент, учитывающий местоположение недвижимости.
  • КОв – временный коэффициент, позволяющий учесть разницу между стоимостью строительства на начало возведения и даты оценочных работ.
  • КОпз – коэффициент, учитывающий объем прибыли фирмы, являющейся застройщиком.
  • КОндс – коэффициент, обозначающий размер НДС.

В рамках рассматриваемого метода принципиален выбор типового аналога. В рамках этого выбора нужно учесть эти факторы:

  • Аналогичное функциональное предназначение.
  • Аналогичные с оцениваемым объектом физические характеристики.
  • Приблизительные сроки эксплуатации.

Типовой аналог – это тот объект, который максимально схож по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Метод расчленения по отдельным составляющим

Основное его отличие от предыдущего метода – это то, что стоимость недвижимости определяется на основании суммы цен на каждый строительный элемент. Траты на отдельные элементы устанавливается на базе прямых и косвенных издержек. В рамках метода применяется эта формула:

Цз = (∑Обj * Cj) * Кн

В рамках формулы используются эти показатели:

  • Цз – стоимость постройки недвижимости.
  • Обj – объем отдельного элемента.
  • Цеj – стоимость одной единицы объема.
  • Кон – коэффициент, выражающий отличия между определенным объектом и типовым объектом. Для объектов аналогичного типа Кон составит 1.

Оба метода не являются совершенными. Они позволяют получить только приблизительные значения.

Метод количественного исследования

Метод количественного исследования – это основа применения ранее приведенных методик. В его рамках учитывают все ключевые показатели. Соответственно, метод позволяет получать более точные результаты. Однако он очень затратный. Метод обычно реализуется специалистами с соответствующим образованием и опытом.

Цена/Балансовая стоимость – Price/Book Value Ratio, P/B

Коэффициент Цена/Балансовая стоимость (Price/Book Value Ratio, P/B) отражает стоимость активов компании, сформированных за счет собственных средств, в расчете на одну акцию. Обозначается как P/BV (Price to Book Value) или P/B (Price to Book). Рассчитывается как:

Price/Book = Рыночная стоимость компании / Балансовая стоимость активов компании

Балансовая стоимость активов – это чистые активы компании, то есть активы (Total Assets) минус обязательства (Total Liabilities). Упрощенно: это бухгалтерское название тех денег, которые остались бы акционерам после продажи компании и погашения всех ее долгов. Таким образом, если рыночная капитализация компании составляет $2 млрд., а ее чистые активы $1 млрд, то P/B = 2.

Преимуществом P/B является его стабильность: он меньше, чем чистая прибыль, зависит от текущих изменений экономической конъюнктуры. Инвесторы используют его для сравнения рыночной стоимости компании с балансовой, чтобы понять, сколько они платят за чистые активы компании, приходящиеся на одну акцию.

  • Акция с P/B 5 – дорогой.
  • Если Р/Е х Р/В ≤ 22,5, то по Б. Грэхему, такая акция справедливо оценена.

Дополнительно P/B дает представление о том, не платит ли инвестор слишком много за тот остаток, который он может получить в случае банкротства компании. Если компания находится в финансово затруднительном положении, то балансовая стоимость обычно рассчитывается без нематериальных активов (они не будут иметь ликвидационной стоимости) и с учетом разводнения капитала, так как право по опционам на акции может быть передано при продаже компании.

В большинстве компаний балансовый учет основных средств ведется по консервативным оценкам (по первоначальной цене за вычетом амортизации). Это отчасти объясняет, почему инвесторы готовы платить за акцию в 1,5-2 раза больше ее балансовой стоимости. Но, как предупреждает Питер Линч, “покупать акции на основе одной лишь балансовой стоимости рискованно и недальновидно. Значение имеет только реальная стоимость”.

В связи с этим для более точной оценки следует использовать P/B в паре с коэффициентом доходности акционерного капитала – ROE (Return On Equity), в расчете которого также используются чистые активы (ROE определяется как чистая прибыль, деленная на стоимость чистых активов).

При росте ROE должен расти и P/B. Низкий ROE и высокий P/B могут говорить о переоценке акций. Высокий ROE и низкий P/B, наоборот, о том, что рынок недооценивает потенциал компании.

При этом инвестору важно помнить, что коэффициент P/B не отражает способность компании создавать прибыль или денежные средства для акционеров. А в его использовании есть серьезное ограничение: он применим для компаний, на балансе которых есть материальные активы (здания, земля или финансовые активы), и не подходит для оценки сервисных или технологичных компаний, у которых основные активы – нематериальные (патенты, лицензии, торговые марки)

Еще одним недостатком мультипликатора P/B является то, что балансовая стоимость активов является бухгалтерской величиной, а она сильно зависит от применяемых норм бухгалтерского учета.

Азбука инвестора

style=»font-size:18px;line-height:23px;»>Далее разберем коэффициент EPS Оксана Гафаити,

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий