Инвестиции в зарубежную недвижимость теряют популярность

#2. Действовать легально

Прежде чем покупать зарубежную недвижимость, важно разобраться в юридических хитросплетениях местного законодательства. Нужно тупо знать правила владения иностранной землей в другой стране

Каждая страна уникальна, и важно знать, есть ли какие-либо ограничения в отношении типа и местоположения недвижимости, которую могут купить иностранные инвесторы. Некоторые страны могут разрешить иностранцам покупать землю, но не здания или наоборот

Или может потребоваться специальное разрешение от правительства на покупку недвижимости на определенной площади

Некоторые страны могут разрешить иностранцам покупать землю, но не здания или наоборот. Или может потребоваться специальное разрешение от правительства на покупку недвижимости на определенной площади.

Понимание законов может помочь избежать ошибок в обеспечении иностранных инвестиций в недвижимость.

В фаворе коммерческие объекты

Жилая недвижимость может принести от 2,5 до 6% годовых в зависимости от страны и объекта (в среднем этот показатель – 3-4%), а коммерческая – до 9-10%. «Жилье обычно приносит около 5% годовых (брутто, то есть без учета затрат), а коммерческая недвижимость — в среднем 7–8%», — сообщает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. Так, в Лондоне, по данным Софьи Соболевской, консультанта отдела жилой недвижимости в Великобритании компании JLL, чистая (за вычетом налогов и эксплуатационных расходов) арендная доходность жилья может составлять от 2,5% до 5%, а в регионах Великобритании – около 6%, в секторе же коммерческой недвижимости чистый доход от аренды составляет в среднем 6-7%.

Ну а выбор непосредственно объекта зависит от имеющегося бюджета и личных пристрастий. Это может быть, например, торговая, офисная, гостиничная, студенческая или пенсионная недвижимость. «Мы рекомендуем к покупке, например, офисные помещения, находящиеся в долгосрочной аренде у государственных учреждений, студенческие общежития, дома для престарелых и т.д.», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Или, как отмечает Анна Миронова, руководитель проектов отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, можно приобрести популярные на сегодня доходные дома (т.е. дома специально строящиеся под сдачу в аренду).

Если инвестиционный капитал больше 1-2 млн евро, то можно рассматривать большие торговые центры, склады и офисные здания, а при большем бюджете предлагаются даже производства или целые отели. «Например, в Португалии сейчас продается отель стоимостью 30 млн евро. Это объект на первой линии на очень популярном курорте со стабильным доходом. Продается только потому, что владелец – человек в возрасте и хочет уйти на заслуженный отдых. Такие объекты всегда интересны, и с годами цена на них только увеличивается», — говорит Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property.

Если же имеется лишь 300-500 тыс

евро, то стоит сосредоточить внимание на торговых, складских и офисных помещениях, доходных домах, ресторанах, мини-отелях и т.п. А если сумма еще меньше, то удачно инвестировать реально лишь в отдельные номера в отелях, в небольшие офисы или магазины, парковки, бары и рестораны

«Причем в стабильных странах лучше всего делать выбор в пользу таких коммерческих активов, как номера в отелях, студенческие общежития, склады самообслуживания, офисные помещения, парковочные места или даже, как бы странно это ни звучало на первый взгляд, — места на кладбищах», — перечисляет Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Выбор таких объектов, скажем, в Великобритании или Германии очень большой.

В восточных же странах Европы, например, в Болгарии, Марина Виденова, управляющий компании «Монарх Инвест» ООД, отмечает интерес к магазинам, барам и ресторанам, расположенным в крупных городах, – эти объекты выглядят наиболее инвестиционно привлекательными. А в Чехии к этому списку можно добавить гостиничную недвижимость Праги и Карловых Вар. Если же говорить о южных странах, то там стоит приобретать коммерческую недвижимость лишь в крупных городах и на самых известных и многолюдных курортах. «Например, в Португалии для получения круглогодичного стабильного дохода лучше рассмотреть Лиссабон или Порту, в этих городах встречаются интересные предложения стоимостью от 450 тыс. евро», — говорит Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property).

Возможный доход

Тем не менее среди развитых стран, являющихся тихими гаванями для инвесторов, хороший доход сегодня приносит недвижимость в Великобритании: «В Лондоне чистая арендная доходность — 2,5 — 5%. А прирост капитальной стоимости за последние 10 лет составил в среднем 8,4% в год. В регионах Великобритании арендная доходность составляет 6%, а прирост капитальной стоимости – около 7%. В коммерческой же недвижимости, как правило, преобладает доходность от аренды, которая составляет 6-7%», — рассказывает Софья Соболевская (JLL). А Полина Филатова, управляющий директор и соучредитель компании LondonfoRus, называет даже бОльшие показатели: «В 2013-м доход от сдачи в аренду популярной студенческой недвижимости составил 8,7%, а коммерческих помещений в целом — 8,9%. А а в 2014 г. в сегменте коммерческой недвижимости оптимистичный прогноз ожидает небывалые 10 — 11% годовых (прогноз по студенческой недвижимости такой же), а доход от инвестиций в жилую недвижимость будет на уровне 7-10%».

В Болгарии, по данным Марины Виденовой («Монарх Инвест»), средний доход от аренды составляет около 3-5% в год, а на перепродаже ликвидного объекта, купленного на стадии котлована, можно заработать до 30%. В Чехии, а вернее, в Праге, как сообщает Павел Малышев, директор компании Preco Group, средняя доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет 3-5%, а в коммерческую – 6-8%. «На португальском рынке доход от сдачи в аренду жилья может составлять 4-9% годовых», — говорит Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property), а для коммерческих объектов процент несколько выше.

Если же рассматривать конкретные типы коммерческих объектов, то, например, в Великобритании, по данным Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), студенческие общежития ежегодно могут приносить прибыль в районе 7-9%, номера в отелях — 8-10%, склады самообслуживания – порядка 8-9%, а офисные помещения и парковочные места – около 8%. Получается, самым выгодным вложением может быть гостиничная недвижимость. Это справедливо и для многих других стран, тем не менее при бюджете инвестирования от 500 до 1 млн евро самыми прибыльными объектами в мире ряд экспертов считает доходные дома: «По ним средняя ежегодная доходность варьируется от 5 до 8%», — сообщает Анна Миронова (Knight Frank).

Но не стоит забывать, что доход от любой недвижимости, причем как рентный, так и от перепродажи, может быть выше, если умело пользоваться кредитованием. К примеру, в Европе ставки невелики – до 3-4% годовых, а кредит получить несложно: «В итоге благодаря недорогому кредитованию доход инвестора мультиплицируется и рентабельность инвестиций составляет уже 8-15% годовых», — комментирует Станислав Зингель (Gordon Rock).

#6. Оценить налоговое бремя

Включение зарубежной недвижимости в портфель потенциально может добавить собственнику новых морщин в период представления отчетности об инвестиционной прибыли.

Всегда вступать в сделку с кристально ясным пониманием налоговых последствий, касающихся самих инвестиций, особенно с точки зрения налогов на отчуждение, доход и прирост капитала, поскольку они могут сильно варьироваться от одной страны к другой.

Фискальное планирование является ключевым пунктом успешности инвестиций в иностранную недвижимость, и неправильное его выполнение может серьезно повлиять на общую отдачу международных инвестиций.

#8. Инвестировать с командой

Покупка недвижимости за рубежом в инвестиционных целях может оказаться сложным процессом. Еще на старте лучше отказаться от идеи действовать в одиночку.

На первых порах придется получить консультации от местных специалистов по недвижимости, которые заслуживают доверия, хорошо проверены и сделали доходный бизнес на купле-продаже жилых или коммерческих помещений.

В процессе инвестиций полезно нанимать подрядчиков, экспертов по ипотеке и управляющих недвижимостью, которые знакомы с укладом региона, где располагается иностранная недвижимость.

Дипломированный бухгалтер, который разбирается в особенностях налогового законодательства применительно к инвестиционной недвижимости, является последней частью головоломки. При покупке недвижимости в незнакомой стране стоит опираться на местных специалистов. Точка.

Анализ рынка недвижимости США

Дома в колониальном стиле в Майами, Филадельфии или Калифорнии являются мечтой любого обеспеченного инвестора. По крайней мере так было до 2008 года, когда на США обрушился ипотечный кризис и попросту уронил цены на жилье.

Теперь, чтобы получить достойную прибыль от инвестиций в недвижимость США необходимо покупать роскошные дома, чья стоимость стартует от 600 тысяч долларов. Ежегодно придется расставаться с существенным налогом (до 9% в зависимости от штата). Все это делает приобретение такого жилья малорентабельной инвестицией, которая способна сберечь свободные средства, но не способна их преумножить.

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

  • расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
  • расходы на юридическое сопровождение;
  • расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
  • оплата коммунальных платежей;
  • траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Тщательное изучение инвестиционных предпочтений состоятельных предпринимателей из списка журнала Forbes несомненно приведет к обнаружению в составе их портфелей самых разных объектов недвижимости.

Об этом, как правило, мало известно, потому как квартира, дом или даже большой комплекс не производят никакого товара или сервиса общего пользования, поэтому обсуждать по сути нечего.

Сходство с миллиардерами характерно и для обычных граждан: каждая вторая московская квартира покупается с инвестиционными целями.

6% годовых — инвесторы хорошо знают эту цифру, именно столько в среднем приносит среднестатистический объект жилой недвижимости. Актуальна она и для квартиры в Санкт-Петербурге, и для апартаментов на Манхеттене. Больше — может быть, меньше — в очень редких случаях.

Этим и объясняется, что в 2018 году в «мировые квадратные метры» были вложены колоссальные 1,8 триллиона долларов!

Анализ рынка недвижимости Европы

Вне всяких сомнений, Европа – один из самых примечательных уголков земного шара. Такие страны, как Франция, Германия и Великобритания считаются культурными, туристическими и производственными центрами. Но вложение инвестиций в недвижимость в этих странах может быть очень и очень затратными.

В частности, удобные апартаменты в Великобритании оцениваются выше 80 тысяч фунтов стерлингов (примерно 150 тысяч долларов), а стоимость дома и вовсе измеряется в астрономических единицах.

Уровень налогов и стоимость содержания жилья также находится на очень высоком уровне. К тому-же, не нужно забывать о проблеме беженцев, которые заполонили Европу и создают крайне негативную криминогенную ситуацию.

Несколько примеров

По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), в Германии, Великобритании, Франции, Швейцарии и США можно рассмотреть следующие направления инвестирования:

Вариант 1.
Торговая недвижимость с долгосрочными договорами аренды (10-15-20 лет) с индексацией ставки в зависимости от инфляции и арендаторами класса А. В этом случае привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, а минимальная потребность в собственных средствах составляет 500 тыс. евро. Рентная доходность такого варианта — 5-9%, а рентабельность инвестиций за счет кредитования — 9-15% годовых.

Вариант 2.
Доходные дома (многоквартирные, не требующие реновации, с высокой заполняемостью и опытной управляющей компанией). В этом случае также привлекается банковское финансирование в размере 50-60% от стоимости недвижимости по ставке от 3% годовых, и минимальная потребность в собственных средствах — тоже 500 тыс. евро. Рентная доходность будет 5-9%, а рентабельность инвестиций — 9-15% годовых.

Вариант 3.
Отели с гарантированным доходом, которые продаются с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из европейских гостиничных сетей. Договор заключается на 10-15-20 лет, а гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6-8% годовых. Приобретение таких отелей с удовольствием кредитуется европейскими банками (до 60% от стоимости по ставке от 3%), поэтому рентабельность вложенных инвестиций может достигать 15% годовых, но необходим уже бОльший собственный капитал – минимум 1 миллион евро.

Однако это варианты для крупных инвесторов, а для покупателей с более скромным бюджетом будут интересны, конечно, другие объекты. «Если есть возможность внести 200-300 тыс. фунтов стерлингов, то можно выбрать хорошую строящуюся квартиру в центре Лондона или в одном из его стремительно развивающихся районов, стоимость которой составит примерно 1 млн фунтов. При покупке такого объекта достаточно внести лишь 20-30% от стоимости, а остальную сумму, т.е. 70-80% необходимо будет заплатить после ввода проекта в эксплуатацию, то есть через 2-3 года. За это время цена в новых проектах успевает вырасти на 2-3% в плюс к среднерыночной, то есть по консервативным прогнозам можно ожидать доходности около 10% в год. К тому же на 60% суммы, которую придется внести по завершении строительства объекта, легко получить кредит. И тогда доходность вложений составит около 25% годовых», — предлагает Софья Соболевская (JLL). А если данный объект не продавать, а сдавать в аренду, он будет приносить около 4-5% в год.

«Также можно купить объекты вне центрального Лондона, в так называемом Greater London. Это более отдаленные районы, но все еще в пределах городской черты и районы в окрестностях английской столицы. Такая недвижимость была немного недооценена в последние годы, но сейчас спрос на нее начал расти и цены соответственно тоже, так как по результатам опроса английских СМИ 60% населения считает, что окрестности Лондона более приятны для жизни, чем центральный Лондон, — советует Полина Филатова (LondonfoRus). – Ну а при наличии 50-60 тыс. фунтов можно предложить инвестиции в строящиеся студенческие апартаменты, которые в дальнейшем ежегодно могут приносить до 10% рентного дохода. И к тому же такая недвижимость ежегодно растет в цене примерно на 9%».

Доходность и сроки окупаемости инвестиций в недвижимость

Сравнительную доходность инвестиционных инструментов лучше приводить на примере конкретных объектов.

Сопоставим доходность, которую может получить обычный гражданин, вкладывая в недвижимость различными способами:

  • Жилую недвижимость проще искать через доску объявлений Авито (скриншот ниже). Каждый из найденных объектов в среднем приносит полпроцента в месяц (или упомянутые 6% годовых)
  • Сложнее определить рентный потенциал коммерческой недвижимости. Но при грамотном подходе она принесет в полтора-два раза больше. Владельцы торговых центров сдают небольшие офисы за сотни тысяч рублей в месяц, при том, что их стоимость вполне сопоставима со стоимостью квартир такого же метража.

Предложения жилой недвижимости на сайте Авито

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в сфере недвижимости обладают неоспоримыми преимуществами:

  • Квартира, офис или дом — это физический, осязаемый актив. В отличие от ценной бумаги, евробонда или депозитного сертификата он существует в реальном, материальном мире.
  • Недвижимость наряду с драгоценными металлами является «тихой гаванью» на случай финансовых потрясений. Гиперинфляция и другие финансовые катаклизмы приводят лишь к незначительным колебаниям их стоимости, а иногда — к уверенному росту.
  • Инвестиции в жилую недвижимость или частные инвестиции в коммерческую недвижимость доступны самым обычным гражданам, и лишь в отдельных случаях предполагают регистрацию юр.лица.
  • Недвижимость — ликвидный актив. Ни с покупкой, ни с продажей, как правило, проблем не возникает.
  • В большинстве случаев «квадратные метры» — классический пример пассивного дохода.

Минусы также имеются:

  • Инвестиции в строительство жилой недвижимости по договору долевого участия всегда сопряжены с риском банкротства или мошенничества со стороны застройщика.
  • Засилье рекламы и доступность кредитных программ (что в последние несколько лет наблюдается в России) может привести к перенасыщению рынка и падению стоимости. Подобная ситуация наблюдалась в США перед мировым финансовым кризисом.
  • Порог входа достаточно высокий. Приходится либо обладать полной суммой, либо первоначальным взносом и уверенностью выплачивать ежемесячный платеж на протяжении многих лет.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Пифы недвижимости

Вложения в пифы недвижимости — еще более гибкий инструмент. В отдельных случаях минимальный порог входа составляет 10 тысяч рублей, но в целом понадобится обладать капиталом в размере хотя бы 300 тысяч.

На территории нашей страны работают более пяти сотен пифов недвижимости, которые управляют сотнями миллиардов рублей.

Недостаток подобных инвестиций — сравнительно невысокая, а в отдельных случаях и минусовая доходность. Объясняется это тем, что фонды инвестируют не только в объекты недвижимости, но диверсифицируют вложения инвесторов, приобретая валюту, облигации, паи иностранных инвестиционных компаний.

Рынок коллективного инвестирования в России посредством пифов только начинает зарождаться, и на данный момент, — и это мнение авторитетных экспертов, — весьма усложнен, из-за чего не прибылен.

Покупка недвижимости через жилищный кооператив

Принцип работы жилищных кооперативов предельно прост. Группа лиц создает организацию и совместно финансирует процесс строительства — от приобретения земельного участка до установки пластиковых окон в построенном доме.

Этот вид инвестирования предполагает полный контроль, но также сопряжен с некоторыми рисками. Это прежде всего невыполнение обязательств со стороны застройщика, подорожание строительных материалов. В итоге стоимость строительства готовой квартиры может оказаться более высокой, чем ее приобретение в соседнем доме по 214-ФЗ.

Более того, сама структура ЖСК может оказаться мошеннической или по иной причине проблемной для инвестора.

Теоретически постройка дома через ЖСК должна быть идеальным и самым выгодным способом приобретения жилой недвижимости, но на практике инвесторы предпочитают ипотечное кредитование, регулируемое 214-ФЗ.

Ипотека

Ипотека — самый популярный способ приобретения жилья в России. К нему прибегают и те, кто с трудом собирает средства на первый взнос, и обладающие полной суммой, но не желающие сразу с ней расставаться.

Ипотеку на российском рынке предлагают сотни банков. Процентная ставка обычно исчисляется индивидуально и составляет не менее 6% годовых

Принимается во внимание возраст заемщика, его семейное положение, уровень дохода, размер первоначального взноса

Широкую огласку в 2014-2015 годах обрела ситуация с ипотечными кредитами, которые российскими гражданами были взяты по более низкой процентной ставке, но в долларах. После обвала курса рубля им фактически пришлось платить чуть ли не в два раза больше.

Сегодня ипотека выдается преимущественно в рублях, а заемщики поджидают очередного обвала национальной валюты. Этой схемой уже успели воспользоваться те, кто брал рублевые кредиты до 2014 года.

В топ крупных российских банков, выдающих ипотеку, входят Сбербанк, Альфа-Банк, РоссельхозБанк, ВТБ, РайффайзенБанк.

Для разных категорий граждан доступны разные виды ипотечного кредитования — военная ипотека, программа «Молодая семья», детская (семейная) ипотека и даже деревянная ипотека на покупку эко-домов, построенных из дерева.

Лучшее жилье

Да и стоят коммерческие объекты в целом дороже, чем жилье. Поэтому, как отмечает Анна Миронова (Knight Frank), многие российские инвесторы предпочитают концентрироваться на более понятной и менее дорогой жилой недвижимости. Тем более, как напоминает Виктория Кутузова, директор по продажам компании GrupoMahersol, ее можно не только сдавать, но использовать в личных целях, например, для летнего отдыха. Во многих курортных проектах предлагаются программы, согласно которым один месяц в году недвижимостью может пользоваться собственник, а на протяжении 11 месяцев управляющая компания сдает ее аренду, за что владелец получает гарантированный доход до 5-6% годовых.

В этом случае надо выбирать апартаменты с 1-2 спальнями и кондиционером недалеко от моря (не далее чем в 0,5 км от пляжа) в обжитых районах и недалеко от центра, причем в популярных туристических городах, куда просто добираться от аэропортов. Такая недвижимость пользуется спросом даже в кризисные времена.

«Например, в Португалии всегда востребованы апартаменты рядом с пляжем и с красивым видом на океан, стоимостью от 90 до 300 тыс. евро, — сообщает Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property). – Но еще лучше приобретать отдельно стоящие виллы на южном побережье, они пользуются большим спросом. Правда, в этом случае нужно рассчитывать на сумму инвестиций от 300 тыс. до 1 млн евро». «Но каков бы ни был объект, если он находится у моря и имеет систему кондиционирования, то его сдачу в аренду можно гарантировать, если он расположен в хорошем районе, аренда тоже гарантирована, а вот если купить квартиру в Испании за 50 тыс. евро в марокканском квартале, то ждать от нее гарантированный высокий доход бесполезно», — предупреждает Виктория Кутузова (GrupoMahersol).

Можно выбрать городское жилье европейских столиц и крупных финансовых центров, например, объекты Лондона, Берлина, Франкфурта, Цюриха, Женевы. Здесь выгоднее приобретать квартиры-студии и квартиры с одной — максимум двумя спальнями, расположенные в популярных у среднего класса районах, с удачными планировками и в хорошем состоянии – они наиболее ликвидны. А также выгодна недвижимость, ориентированная на студентов – небольшие квартиры недалеко от университетов либо объекты в студенческих общежитиях, хотя последнее – это скорее уже коммерческие помещения.

Способы получения доходов от инвестиций в недвижимость

Инвестиции с целью сдачи в аренду

Самый популярный способ получения дохода с недвижимости — это сдача ее в аренду:

  • Долгосрочная аренда — предполагает минимальное участие владельца и обычно сводится лишь к получению платежей и решению проблемных вопросов (ремонт сантехники, бытовой техники).
  • Посуточная аренда — предполагает активное участие владельца или его представителя. Доходность может быть намного выше долгосрочной. Это особенно актуально для больших и курортных городов.
  • Субаренда — съем жилой или коммерческой недвижимости большой площади на длительный срок и сдача нескольким арендаторам.

Инвестиции с целью перепродажи

Любой актив хорош тогда, когда зафиксирована прибыль. В среднем в мире цены на недвижимость растут, на несколько процентов опережая инфляцию, не считая локальных финансовых колебаний и глобальных кризисов.

Поэтому инвестиции с целью перепродажи и фиксации прибыли имеют смысл лишь в долгосрочной перспективе.

Государство регулирует рынок жилой недвижимости России. При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет, сделка облагается налогом.

Чаще всего к перепродаже прибегают именно после истечения этого периода. Самая популярная схема получения дохода за счет перепродажи — покупка квартиры в многоэтажном доме «на этапе котлована». Даже «голые, но сданные стены» стоят на 20-40% дороже первоначальных вложений.

Инвестиции для сбережения денег

Многие граждане приобретают квартиры без особой цели, основываясь на предположении, что такая инвестиция выгоднее банковского депозита или вложений в фондовый рынок. В целом, они правы.

Многие квартиры в новостройках стоят годами без ремонта, хозяев не смущает даже необходимость оплачивать коммунальные услуги.

Подход к инвестированию российских и, к примеру, американских граждан диаметрально противоположный. Если рядовые американцы инвестируют практически все свободные накопления в фондовый рынок США, чем по сути поддерживают и развивают экономику, то обычные россияне приобретают квартиры, чем год за годом увеличивают спрос на строящееся жилье.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Подробнее

Конечно же, простым и доступным способом для покупки каких-либо объектов реального сектора, будь то коммерческая или жилая недвижимость, выступает фондовый рынок. При наличии счёта у зарубежного брокера (см. мои отзывы о Interactive Brokers), а также отложив в течение года совсем небольшой объём средств из бюджета семьи, можно приобрести фонды REIT, владеющие объектами по всему миру. Вместе с тем, инвестированные таким образом в зарубежную недвижимость средства будут всё также храниться в депозитарии (клиринге) брокера, плюс финансовый мониторинг и налоговая неизбежно будут отслеживать полученные выгоды. Впрочем, забывать факт наслаждения от обладания физической вещью, которую можно пощупать и в которой даже можно пожить перед покупкой, не стоит.

К основным плюсам инвестиций в зарубежную недвижимость я отношу следующие:

  • Надежность;
  • Диверсификация;
  • Валютная позиция с защитой от локальной инфляции;
  • Возможность построения модели владения и использования недвижимости, не известной отечественным надзорным органам;
  • Возможность построения надежных схем на случай наследования, раздела имущества в бракоразводном процессе и так далее.

Кроме того, необходимо выделить менее очевидные плюсы, которые становятся актуальными при крупных суммах вложений (от 100-250 тыс. у.е.) и ряде дополнительных действий инвестора:

  • Экономия во время пребывания в иностранном государстве;
  • Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
  • Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, упрощенный процесс путешествий по всему миру.

Ситуация 5. Стоянки в Лондоне (монолог Андрея)

«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%. Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости).  В результате оказалось:

  1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
  2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта? Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть. 

#7. Быть готовым пожертвовать ликвидностью

Недвижимость является неликвидным активом по своей природе.

Если доступ к инвестиционному капиталу является важным критерием для добавления иностранной недвижимости в портфель, возможно, имеет смысл рассмотреть инвестиционный фонд недвижимости (REIT), отказавшись от прямого владения.

Такие фонды позволяют инвесторам иметь ликвидность, аналогичную той, которую они имели бы с акциями.

Инвестирование в фонды недвижимости может обеспечить те же налоговые льготы, что и владение имуществом напрямую, без дополнительного бремени управления имуществом.

Одним из лучших международных фондов в рассматриваемой сфере является Vanguard Global Ex-U.S., имеющий представительства в странах Тихоокеанского региона и Европы и обеспечивающий на протяжении последний трех лет среднегодовую доходность в пределах 8,18 %.

Заключение

Восемь «золотых» правил для инвестирования в зарубежную недвижимость, описанных в статье, выглядят так:

минимизировать культурный шок;
действовать в рамках закона;
распределять свободные средства с умом;
избегать «туннельного» видения;
взвешивать варианты финансирования;
принимать во внимание тяжесть налогового бремени;
учитывать потребность в ликвидности;
инвестировать с командой.

Их цель – минимизировать финансирования риски, обычно сопровождающие инвестиции в недвижимость за рубежом, и превратить такие вложения в доходный инструмент. При умелом подходе инвестиции в зарубежную недвижимость становятся «послушными» и управляемыми.

Разумеется, список можно было бы дополнить пунктами, нередко выпадающими из поля зрения неискушенного инвестора.

Например, весьма эффективным шагом видится поход на выставку зарубежной недвижимости, который позволил бы не только лицезреть образцы элитной заморской недвижимости, но и заполучить полезные контакты в среде агентов по ее продаже в той или иной стране.

Некоторым инвесторам сподручнее извлекать нужную информацию не из прямого общения, а посредством изучения специальной и научной литературы. Эта рекомендация имеет привязку к особенностям характера инвестора.

Основная рекомендация остается прежней – не терять голову, какой бы заманчивой ни казалась та или иная инвестиция, трезво оценивать свои финансовые возможности и прислушиваться к внутреннему голосу при принятии значимых инвестиционных решений.

Видео об инвестициях в зарубежную недвижимость:

Подводя итоги

Сегодня я поделился доходными стратегиями инвестиций в недвижимость в Европе и США. Но они не единственные.

Например, в недвижимость можно инвестировать через фондовую биржу, покупая акции специализированных фондов недвижимости, так называемых REIT (Real Estate Investment Trust). Через них можно инвестировать в недвижимость в одной стране или целом регионе (США, Европа, Азия).

Еще существует стоимостная стратегия (value investing). Частично я ее упоминал, когда говорил об объектах под реновацию. Её суть заключается в поиске недооцененных или кризисных объектов, владельцам которых срочно нужны средства. Но это уже тема для отдельного материала. Подписывайтесь на обновления блога, чтобы его не пропустить.

Вы также можете записаться на бесплатную консультацию, чтобы обсудить все вопросы лично.

Искренне Ваш, Вадим Оришак

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий