Инвестиции в недвижимость: с чего начать, риски при инвестировани

Как покупать недвижимость дешево – советы начинающему инвестору

При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.

О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.

В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» — людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.

Читайте развернутый материал по этой теме – «Инвестиции в строительство».

Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.

Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.

Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.

Преимущества и недостатки

Оценка пути инвестирования определяется соотношением его преимуществ и недостатков.

  • высокая надежность недвижимости как инструмента инвестирования, цена которого постоянно растет;
  • два вида дохода: пассивный (аренда) и спекулятивный (перепродажа);
  • возможность личного пользования;
  • большой вариант сделок с недвижимостью: продажа, дарение, передача по наследству;
  • низкий риск потери капитала.
  • низкий уровень пассивного дохода;
  • риск получения нулевой прибыли при отсутствии арендаторов;
  • низкая ликвидность;
  • дополнительные расходы, связанные с пользованием и эксплуатацией жилья и выплатой налога;
  • высокие риски инвестирования в строящиеся объекты;
  • доходность регламентируется законодательством.

Инвестирование в недвижимость может стать высокодоходным предприятием. Но, как и любой бизнес, оно требует основательного подхода, способного объективно оценить целесообразность вложения средств.

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.

Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.

Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.

Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды

Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:

  1. При выборе подходящего недвижимого имущества, а также при его приобретении вы можете стать жертвой мошенников. Чтобы избежать подобного развития ситуации, следует быть предельно внимательным. Если вы не обладаете необходимым опытом работы с объектами недвижимого имущества, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтерской организации с хорошей репутацией.
  2. Проектные риски. Этот тип рисков обычно возникает в ситуации, когда вы приняли решение инвестировать имеющийся капитал в недвижимое имущество, находящееся на этапе возведения. Ошибки при проектировании недвижимого имущества могут стать причиной существенных финансовых потерь, так как при выявления этих ошибок стоимость приобретенной вами недвижимости серьезно снизится.
  3. Риск банкротства застройщика. Если вы решили вложить имеющийся капитал в недвижимое имущество, которое находится на этапе возведения, то существует вероятность того, что подрядчик обанкротится до завершения строительства. Для того чтобы исключить подобное развитие ситуации, следует отдавать предпочтение только застройщикам с хорошей репутацией, которые работают на рынке в течение долгого времени.
  4. Риски нестабильного получения дохода. В периоды финансовых кризисов вы можете испытывать существенные трудности с поиском подходящих арендаторов, из-за чего ваше недвижимое имущество может какое-то время пустовать. Эти риски обязательно нужно учитывать, особенно если вы являетесь владельцем коммерческого недвижимого имущества.
  5. Юридические риски. Существует вероятность, что приобретаемое недвижимое имущество является объектом спора между родственниками и т.д. Чтобы исключить подобные риски, следует в момент приобретения тщательно проверять юридическую чистоту недвижимого имущества.
  6. Административные барьеры. После приобретения недвижимого имуществ уа вас могут возникнуть проблемы, связанные с использованием коммерческой недвижимости по назначению из-за противодействия местных властей.
  7. Уменьшение уровня ликвидности. Эти риски связаны с тем, что со временем недвижимое имущество может морально/физически устареть, что приведет к снижению его стоимости.
  8. Риск, связанный с увеличением периода окупаемости приобретенного недвижимого имущества. Из-за трудности с поиском арендаторов вам придется снизить арендную плату, что приведет к увеличению срока окупаемости.

Перепродажа объектов

Мы рассмотрели варианты с арендой, но следует также изучить и варианты покупки недвижимости с целью ее последующей перепродажи. Здесь нужно понимать, что покупка возможна только за имеющиеся средства, поскольку варианты с ипотекой или кредитами невыгодны (ставка составляет 6–10% в год при росте стоимости квартиры на 3–5% в год). Рассмотрим, на чем можно заработать:

  1. Покупаем земельный участок. Здесь все просто: нужно выбрать хороший участок в удобном месте или приобрести старый дом с землей и подведенными коммуникациями. Затем участок продается новому владельцу с определенной накруткой. Из плюсов подобного решения можно выделить небольшой размер вложений, хорошую ликвидность земли в правильно выбранном месте и отсутствие коммунальных платежей (налог на землю сегодня невысокий). На рынке присутствует множество участков земли во всех регионах России, поэтому вы без особых проблем подберете подходящий вариант. В будущем на нем можно будет построить коттедж и продать все вместе.
  2. Покупка недвижимости на уровне котлована. Выше мы уже описывали подобный способ, а сейчас поговорим о нем подробнее. Чем на более раннем этапе совершается покупка, тем она выгоднее. Желательно, чтобы это был котлован или фундамент: в этом случае стоимость объекта будет минимальна. Еще один плюс подобного решения в том, что застройщику можно выплачивать деньги постепенно, а не сразу все. После окончания строительства вы либо просто продаете квартиру в готовом доме (обычно это +30% к вашим вложениям), либо делаете в ней полноценный ремонт и продаете (можно заработать до 50% от суммы вложений).
  3. Покупка квартиры или объекта, находящегося в плохом состоянии (после пожара, после маргинальных слоев общества и пр.). Подобную недвижимость можно приобрести совсем недорого. Затем вам нужно будет просто выбросить все, что есть на объекте, снять полы, отбить штукатурку и заменить это на новое. После этого квартира продается либо в состоянии подготовленной к ремонту, либо уже с финальным ремонтом. Доходность при подобном варианте развития событий также может достигать 30–50%, причем вам не придется ждать полтора-два года, чтобы дом достроили и ввели в эксплуатацию.
  4. Выкуп объекта, находящегося в залоге. Инвестиции в залоговую недвижимость достаточно интересная и прибыльная вещь, главное, разобраться, как правильно гасить залог и немного знать законы. Принцип прост: кто-то взял в ипотеку квартиру на 10 лет. Он выплачивал банку 5 лет, а потом потерял работу и не может содержать жилье. Квартира находится в залоге у банка и просто продать ее ипотечник не может. В этом случае он дает объявление о продаже, находит человека, готового оплатить имеющийся кредит, и просто отдает ему недвижимость. Вы приходите в банк, гасите задолженность, выдаете человеку определенное вознаграждение и получаете недвижимость себе. Обычно такой вариант обходится дешевле покупки новой квартиры на 10–20%, но все сильно зависит от ситуации.

Ценные советы инвестору

Инвестирование в недвижимость подразумевает достаточно крупное капиталовложение, поэтому подходить к данному вопросу стоит с особым вниманием. Дадим несколько советов тем, кто решил инвестировать в новострой:

Прежде всего, следует ознакомиться с компанией застройщиком и собрать всю возможную информацию, просмотреть отзывы в Сети от предыдущих клиентов и мнения жильцов. Если отзывы не утешительные, то лучше переключить вектор внимания на другую компанию

Помните, что информация в Интернете может быть как правдивой, так и выдвинутой заинтересованными лицами (застройщиком или конкурентами).

Изучите статистику компании застройщика, обратив внимание на срок сдачи предыдущих объектов — как менялась цена квартир в доме. Застройщик заинтересован в максимально быстром строительстве дома в целях экономии средств на заработной плате строителям, охране и аренде оборудования

В среднем в месяц должно выстраиваться 2-3 этажа для панельных и монолитно-каркасных домов и 1,5-2 этажа для кирпичных. Задержка строительства чаще всего указывает на недостаточное финансирование или отсутствие разрешительных документов на стройку.

Обязательно изучите кадастровую карту. Земля, на которой строится дом, должна быть с соответствующим назначением. Если земля под домом предназначена для сельскохозяйственных нужд и нежилых помещений, то в последствии могут возникнуть серьезные проблемы со строительством или оформлением. Также обязательно следует обратить внимание на срок аренды земельного участка под домом. Не лишним будет обратить внимание и на назначение земли в ближайших окрестностях дома, чтоб избежать того, что в непосредственной близости могут построить завод, который снизит стоимость жилья.

Сравните предыдущие проекты застройщика с их реальными реализациями. Минимальная разница укажет на то, что застройщик выполняет свою работу качественно и большинство обещаний будет исполнено. В то время как существенная разница проекта на бумаге и реального дома скажет о том, что в процессе строительства деньги будут постоянно экономится, а значит дом не будет соответствовать ожиданиям — может быть выполнен из более дешевых материалов и не соответствовать технике безопасности.

  • Проверьте наличие и возможность подключения дома к коммуникациям и инженерным сетям. В случае если дом строиться на пустыре или около промышленной зоны, необходимые коммуникации могут отсутствовать в непосредственной близости. Не стесняйтесь уточнить у застройщика, какими методами он будет решать вопрос и будет ли решать вообще. Подвод коммуникаций может стоит до 30% всего строительства и в некоторых случаях владельцам квартир приходится проводить коммуникации самостоятельно за свои средства.

  • Изучите ограничения по застройке земли, ее характеристики и опасности. Некоторые территории могут быть с высоким уровнем шумового загрязнения и загрязнения почвы, затапливаться или быть под угрозой оползней.

Просмотрите перспективность проекта на несколько лет вперед. Часть будущей стоимости жилья и полученной прибыли зависит не только от количества и качества квадратных метров, но и от перспективности местонахождения. Если в ближайшем будущем вокруг дома планируется построить несколько жилых комплексов, то это может создать густонаселенный район, стоимость жилья в котором будет расти медленно или снижаться. Положительно влияет на стоимость жилья комфортность проживания, респектабельность района, размещенные поблизости развлекательные и бизнес центры, парки, детские сады, школы, поликлиники, парковки.

С чего начать инвестирование

В первую очередь необходимо иметь в наличии сумму денег, достаточную для вложения в недвижимость. Почему кредиты и займы для этих целей – плохая идея? Потому что, как говорилось выше, гарантировать регулярный доход от подобного рода вложений сложно. Также могут возникнуть сопутствующие траты, а у вас уже есть кредитное бремя. Оптимально иметь в наличии всю необходимую для вложения сумму.

После того, как вы определитесь с размером ваших инвестиций, вы должны выбрать сферу, в которой хотите получать доход. В недвижимости таких сфер достаточно для того, чтобы сделать подходящий вам выбор и не ошибиться.

Под понятие недвижимость попадает множество доходных категорий. Вложение в каждую из них имеет индивидуальные особенности, и очень разливаются по степени вовлеченности инвестора и объему вознаграждения. Разберемся с основными:

Возможные риски и последствия

Любое направление инвестиционной деятельности сопровождается высоким уровнем риска потери использующихся средств. Тщательное изучение наиболее распространенных мошеннических схем позволяет существенно минимизировать риск потери капитала. Одной из схем, которые часто применяют мошенники, является создание «мыльного пузыря». Все сделки осуществляются при помощи фирм-однодневок, которые продают «воздух». В большинстве случаев подобные компании действительно владеют землей, которая используется для убеждения клиентов подписать контракт.

Как правило, подобные схемы подразумевают привлечение юридических организаций. В результате у инвестора возникает полное ощущение легальности сделки. Мошенники просто исчезают после того, как наберут необходимую им сумму. Отличительной чертой «мыльного пузыря» является малая стоимость объекта. В большинстве ситуаций, инвесторам озвучиваются суммы, значительно отличающиеся от средней стоимости аналогичных предложений. Для того чтобы убедиться в благонадежности выбранного застройщика, рекомендуется обратиться в государственный реестр. Если в данном перечне отсутствует выбранная компания, следует отказаться от сделки.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ

Риски в инвестировании в недвижимость могут быть связаны с банкротством застройщика. Существует несколько разных факторов, которые могут способствовать росту убытка компании. Среди них следует выделить:

  1. Высокий уровень затрат при нецелевом использовании активов.
  2. Низкая эффективность выбранной стратегии управления хозяйственной деятельностью.
  3. Нехватка финансовых ресурсов.

Для того чтобы защитить себя от подобного развития ситуации, рекомендуется сотрудничать лишь с крупными компаниями, имеющими богатую историю. Однако даже крупные компании могут нарушить сроки сдачи объекта. Как правило, от этой проблемы страдают те инвесторы, что используются средства, оформленные в кредит. Основной задачей кредитора является возврат денежных средств, согласно договоренности с банком. Нарушение сроков строительных работ может оказать губительное воздействие на бизнес.

Помимо всего вышеперечисленного, существуют различные обстоятельства, связанные с непрогнозируемыми изменениями ситуации на строительном рынке. Любой форс-мажор может стать причиной частичной потери денежных средств. Одним из примеров такой ситуации является всемирный экономический кризис. В такой ситуации, количество предложений о продаже недвижимости значительно превышает уровень потребительского спроса. Многие люди начинают снижать стоимость своих квартир для того, чтобы продать их максимально быстро.

Возникновение кризиса способствует снижению цены объекта до двадцати процентов от первоначальной стоимости. Помимо этого, существуют форс-мажорные обстоятельства в виде стихийных бедствий. Защитить приобретенный актив от данного риска можно при помощи оформления страховки.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах

Постройка собственного дома

Этот вариант не совсем подходит тем, у кого небольшой капитал, но всегда есть варианты создания собственного фонда или поиска инвесторов. Рассмотрим его, потому что в последнее время этим занимается достаточно много людей и подобные варианты приносят хорошую прибыль. Смысл в следующем: вы строите многоквартирный дом и сдаете в нем помещения в аренду. Речь необязательно идет о полноценной многоэтажке: возможны варианты двухэтажного, трехэтажного дома с коридорной системой.

Необязательно затевать полноценное железобетонное строительство: подобные дома делают из СИП-панелей или ЛСТК. Это дает огромную экономию на бюджете и на коммунальных платежах. Кстати, обычно к такому дому создают индивидуальное отопление, что позволяет людям хорошо сэкономить и самостоятельно регулировать температуру в помещениях. Также необязательно именно сдавать помещения в аренду. Вполне реально продать несколько квартир, чтобы окупить вложения или их часть, а остальные использовать для привлечения постоянной прибыли.

Как действовать начинающему инвестору

Ниже мы рассмотрим алгоритм действий начинающего инвестора, который решил заняться работой с недвижимостью. Многие люди действуют неправильно, что приводит к серьезным просчетам и потерям денег, поэтому внимательно обдумайте каждый этап.

  1. Узнаем, сколько именно активов у нас есть. Если вы имеете активы в размере меньше 10 тысяч долларов, то для вас подойдут варианты с покупкой участка, «убитой» квартиры или вложения на уровне котлована. Также возможен вариант субаренды. Если у вас есть сумма в 30–40 тысяч долларов, то можно сразу приобрести объект, чтобы сэкономить на процентах банку и запустить пассивный доход. При наличии сумм от 100 тысяч, можно задуматься о хорошей коммерческой недвижимости, а также о покупке недвижимости за рубежом.
  2. Изучаем рынок. Это ключевой этап: вам нужно понимать, что продается, по какой цене, что пользуется популярностью и пр. Можно, конечно, купить квартиру где-то на выселках, но она не будет пользоваться особой популярностью и будет малоликвидной. В то же время квартира в спальном районе или в центре будет нарасхват.
  3. Выбираете, во что вложить деньги. Определитесь с несколькими вариантами, детально изучите их и проанализируйте, что будет лучше. Дать однозначные советы здесь нельзя, потому что многое зависит от населенного пункта, расположения, коммуникаций и пр.
  4. Приобретение объекта. Если вы не понимаете, как правильно должен проходить процесс, то обратитесь за помощью к юристу или риелтору, предложив им небольшое вознаграждение за консультации и помощь. В целом в процессе нет ничего сложного, но нужно учитывать возможные нюансы.
  5. Получение прибыли. Дальше вы либо сдаете объект в аренду, либо продаете его, сделав ремонт или просто придержав на определенный срок.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте http://egrul.nalog.ru/ можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт https://focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт http://kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки). В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

  • Разрешение на строительство;

  • Проектная документация;

  • Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталомПокупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 летБерете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Как стать инвестором: поэтапная инструкция

Как грамотно вкладывать инвестиции в недвижимость, с чего начать создание бизнеса? Эти вопросы часто задают новички в данной сфере. Для начала потребуется получить стартовый капитал, который будет использоваться для покупки объекта. Людям, имеющим финансовые трудности, рекомендуется рассмотреть вариант с ипотекой или покупкой не целой квартиры, а одной комнаты. Еще одним перспективным направлением является участие в долевом строительстве.

Следующим важным шагом является изучение рынка недвижимости. Некоторые новички в этом бизнесе допускают большую ошибку, приобретая самую дешевую квартиру. При выборе конкретного варианта необходимо изучать инфраструктуру района и его престижность

Важно отметить, что наиболее выгодные варианты продаются довольно быстро. Люди, переезжающие в другие страны, часто продают свои квартиры по минимальной стоимости

Довольно часто инвестор получает не только саму квартиру, но и дополнительные имущественные ценности.

Следующим важным шагом является оформление сделки. Как правило, подобная процедура осуществляется при участии нотариуса. Далее, информация о сделке регистрируется в специальном реестре. Специфической особенностью этого варианта сделки является отсутствие необходимости привлечения юриста. Сотрудники нотариальной конторы самостоятельно подготавливают договор и проверяют продавца на возможное мошенничество.

При использовании кредитных средств для приобретения объекта, само банковское учреждение выступает в качестве гаранта честности сделки. В качестве третьего лица выступает страховая компания, обязующаяся покрыть все текущие риски

Важно понимать, что привлечение посредников значительно увеличивает затраты на заключение контракта

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий